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Según el informe de Estadísticas Monetarias Financieras emitido por el Banco Central a finales del pasado mes, las tasas para créditos hipotecarios se posicionaron en un 4,25%. A finales del 2021 promediaban 4,05%.

Debido al daño que ha sufrido el sistema financiero, de acuerdo a declaraciones del Banco Central, los créditos hipotecarios, plazos y pagos al contado sufrieron un retroceso de 20 años.

Las tasas de los créditos hipotecarios en el país continúan su tendencia alcista, llegando a alcanzar su punto más alto desde abril de 2014. Debido a la inflación vigente, el pasado año el costo de la vida creció un 7,2%, en lo cual tuvo incidencia el retiro de los fondos previsionales.

El presidente de la Abif, José Manuel Mena, opinó respecto a la situación y expresó que, según análisis económicos, las tasas de los créditos no volverán a los niveles bajos en al menos 10 años.

La caída de los créditos se comenzó a acentuar en el último trimestre del 2021, de acuerdo al Banco Central. Se especificó que el mes más notorio fue noviembre, cuando las condiciones para acceder a un préstamo para una vivienda se vieron afectadas.

En la Asociación de Bancos instaron a realizar planes de acción para recuperar el ahorro y la inversión, con el fin de mejorar el escenario financiero.

A finales del pasado año el Banco Central también indicó que, basándose en los plazos y proporción de pago al contado, los créditos en cuestión retrocedieron aproximadamente 20 años y que será cuesta arriba su recuperación.

Las restricciones para los créditos a largo plazo, tanto para personas como para empresas, surgieron debido a las medidas de estímulo a las cuales se vieron expuestos los hogares, como fueron los retiros de ahorros previsionales y anticipos de rentas vitalicias.

Toda esta situación ha ocasionado que los precios de los arriendos suban considerablemente, al convertirse en la alternativa más accesible y sencilla, en lugar de comprar una propiedad.

Las cuotas de arriendo para casas se incrementaron un 15,3% en el precio total anual en el 2021, siendo el mayor aumento en los últimos 15 años, de acuerdo a un informe dado por Portalinmobiliario.

En cuestión a los arriendos de departamentos, se incrementaron un 6,7% anual. La última vez que había tenido un alza significativa fue en el 2014.

Para disponer del dinero suficiente para adquirir una vivienda propia lo habitual es recurrir a un crédito hipotecario.

La obtención de ayuda crediticia se ha tornado más difícil en meses recientes, debido a las cada vez mayores tasas de interés consecuencia de la alta inflación que sufre el país, la cual también provoca que aumente el costo de vida y que suba la Unidad de Fomento (UF).

¿Cuáles son los requisitos para obtener un crédito hipotecario?

Cada banco establece sus propios requerimientos para otorgar un crédito hipotecario, aunque existen ciertos requisitos comunes como lo son:

• Mayoría de edad, ciertos bancos exigen tener 21 años.
• Ser ciudadano chileno o extranjero con residencia permanente.
• No aparecer como deudor en Dicom y contar con excelentes antecedentes comerciales.
• Tener, como mínimo, un año trabajando o de haber iniciado actividades de ser un trabajador autónomo (deberá consignar sus últimas liquidaciones de sueldo).
• Contar con una renta suficiente para pagar el dividendo, el cual no puede ser superior al 25% del sueldo.
• Disponer de ahorros suficientes para aportar un porcentaje del pie.
• Documentos probatorios de propiedad de otros bienes (automóviles, inversiones, propiedades, etc.).

De complementar la renta con la de otra persona, el banco le requerirá a ésta última presentar los mismos requisitos para el otorgamiento del crédito.

¿Cuáles son las tasas de los créditos hipotecarios?

Un crédito hipotecario se concede de acuerdo a alguna de las tres modalidades de tasas existentes, cada una de las cuales conlleva distinto grado de riesgo:

Tasa fija

Al ser la más conservadora implica el menor riesgo. La tasa de interés del crédito no varía en el cálculo del dividendo.

Los bancos suelen aplicar una tasa más alta que la referencial, pero el hecho de pagar siempre el mismo dividendo no genera presiones adicionales. Se debe señalar que la tasa fija sí está expuesta a la variación de la UF.

Tasa variable

De mucho mayor riesgo, particularmente en condiciones volátiles como las del mercado financiero. La tasa variable “se ajusta de acuerdo a la TAB (Tasa Anual Bancaria), que es la que se le aplica al banco y la cual depende de la situación económica”, apunta Claudio Sanhueza, creador de Saeta Gestión Inmobiliaria.

“La inestabilidad de esta tasa genera inseguridad, aunque puede ser ventajosa ya que baja cuando la situación de mercado es buena, pero puede ser perjudicial al cambiar las condiciones”, agrega Francisco Calderón, gerente general de Brokers Digitales.

Tasa mixta

Es la combinación de las dos tasas anteriores, pero manteniendo cierto orden. En general, el banco acuerda con el solicitante una tasa fija a cinco años, bajo las mismas condiciones (porcentaje de dividendo fijo y puede afectarla el alza de la UF).

Cada vez que transcurren esos primeros cinco años, la modalidad de tasa pasa a ser variable, conforme a las condiciones pactadas entre ambas partes.

El porcentaje de entidades bancarias cuyas condiciones para otorgar créditos hipotecarios son más exigentes se incrementó de 0 a 36%.

Los resultados de la Encuesta sobre Créditos Bancarios correspondiente al cuarto trimestre de este año fueron dados a conocer este lunes por el Banco Central (BC), sondeo que fue aplicado a los ejecutivos encargados de las divisiones de crédito de los bancos chilenos.

En dicha encuesta se corrobora lo exigente que se han vuelto, para las diferentes carteras, las condiciones para conceder crédito, salvo para el consumo, en el cual continúan más o menos estables.

En las carteras correspondientes a hogares y grandes empresas las solicitudes son cada vez menores, apuntó el BC.

Oferta

En el segmento de hogares, las condiciones para otorgar crédito para el consumo se mantienen invariables, mientras que para créditos a la vivienda se hacen más limitadas, ya que el porcentaje de bancos con mayores exigencias creció de 0 a 36%.

“Aunque se ha flexibilizado el otorgamiento de créditos de consumo, de 0 a 17% ha aumentado la proporción de bancos con condiciones más restrictivas, al tanto que el porcentaje de aquellos con condiciones más flexibles baja de 42 a 25%”, precisó el BC.

Créditos a empresas

En el cuarto trimestre de este año ha sido más limitada la oferta de crédito a grandes empresas y Pymes. Para las primeras, el porcentaje de bancos con condiciones más restrictivas creció de 29 a 39%, y desciende a 0% la proporción de aquellos con condiciones menos limitantes (7% en el trimestre previo).

Para las Pymes, “la fracción de bancos con condiciones más rigurosas creció de 27 a 46%, al tanto continua en 0% la proporción de aquellos que reportan condiciones más flexibles”.

Es a finales de este año cuando comienza a contraerse la cantidad de créditos otorgados a las empresas inmobiliarias y constructoras, de modo que el porcentaje de bancos con condiciones de crédito más restrictivas se incrementa a 82% para inmobiliarias y a 60% para constructoras, cuyos valores fueron 18 y 9%, en el trimestre anterior, respectivamente.

Demanda

En el segmento de hogares ha disminuido la demanda de crédito de consumo, lo que contrasta con lo informado en los trimestres previos, mientras que las solicitudes de créditos hipotecarios son cada vez menores.

La proporción de bancos cuya demanda de crédito de consumo es mayor baja de 58 a 17% y la de aquellos con menor demanda sube de 0 a 33%, mientras que, con respecto a los créditos hipotecarios, “el porcentaje de bancos que reporta una demanda menor aumentó de 46 a 64%, entretanto disminuye a 0% la fracción de aquellos que reportan una demanda mayor (9% en el período previo)”.