Autor: UF Hoy

Si vives en un edificio o condominio, probablemente ya incluyes los llamados gastos comunes (GC) dentro de tu presupuesto mensual. Pero, ¿realmente conoces todo lo que abarcan?

Los GC corresponden a los costos asociados a la administración, mantención, reparaciones y al uso compartido de servicios dentro de la comunidad. Esto incluye, por ejemplo, el funcionamiento de áreas comunes o servicios colectivos. En cambio, el consumo personal de agua, electricidad o gas dentro de tu departamento, por lo general, se paga por separado.

¿Qué incluyen los gastos comunes?

Una parte significativa de los gastos comunes —en muchos casos, incluso más de la mitad— corresponde a las remuneraciones del personal que presta servicio en la comunidad, como conserjes, vigilantes, personal de limpieza y administradores.

Otra proporción se destina a insumos y trabajos de mantención, que incluyen desde reparaciones hasta posibles mejoras en la infraestructura del edificio.

También hay una fracción enfocada en cubrir servicios básicos indispensables para el funcionamiento del condominio, tales como el uso de ascensores, riego de áreas verdes, electricidad en zonas comunes, telecomunicaciones, agua, sistemas de seguridad, así como el mantenimiento de piscinas, salas de eventos o quinchos, si existen. En algunos casos, parte del consumo de gas o de agua caliente de los departamentos puede estar incluido dentro de estos gastos.

Por todo esto, es fundamental revisar el reglamento interno de tu comunidad, ya que allí deben estar detallados todos los elementos que componen los gastos comunes en tu caso particular.

¿Debo pagar los gastos comunes aunque no utilice todos los servicios del condominio?

Sí. Tal como lo señala la Biblioteca del Congreso Nacional, el hecho de que un copropietario no utilice un servicio común o que su unidad se mantenga desocupada, no lo exime del pago de los gastos comunes correspondientes.

Según el Portal Inmobiliario, cuando existen morosidades por parte de arrendatarios o propietarios, las administradoras cuentan con tres medidas principales para fomentar el cumplimiento del pago y reducir la deuda:

• Aplicar intereses por mora, calculados con base en el máximo convencional permitido.
• Realizar el corte del suministro eléctrico, siempre que haya más de tres meses de impago y no habiten personas electrodependientes.
• Iniciar una demanda civil para el cobro judicial de la deuda.

¿Por qué han subido los GC?

“El aumento de los gastos comunes se debe a varios factores. Primero está el alza del sueldo mínimo, lo cual impacta directamente en los costos de remuneraciones”, explicó  José Miguel Oyarzo, CEO de EdiPro, a través de un comunicado. Asimismo, añadió que a esto se suma la reducción de la jornada laboral a 40 horas semanales, lo que obliga a muchas comunidades a contratar más personal para cubrir los turnos, elevando así los costos operativos.

Además, desde el descongelamiento de las tarifas eléctricas en 2024, los precios de la electricidad han registrado un alza considerable a nivel nacional. A esto se suma el efecto del IPC, que ha venido en aumento desde la pandemia, encareciendo tanto insumos como servicios básicos.

Frente a este panorama, el experto sugiere implementar sistemas de vigilancia y control remoto, lo cual podría disminuir la necesidad de personal presencial y generar ahorros relevantes. También recomienda la instalación de luces LED, sensores de movimiento y sistemas de control de consumo eléctrico, herramientas que permiten reducir significativamente el monto de la factura energética.

Oyarzo proyecta que los gastos comunes podrían experimentar un incremento de hasta un 50% en la próxima década, debido a diversos factores. Uno de ellos es la implementación total de la Ley de 40 horas en 2028, la cual podría implicar la contratación de más personal para cubrir los turnos necesarios.

“Otro ítem que afectará en ello, son los posibles nuevos aumentos en el sueldo mínimo, lo que incrementará los costos de remuneraciones. Al mismo tiempo, la tendencia al aumento en tarifas eléctricas y servicios básicos, que van a seguir afectando al presupuesto de las comunidades”, explicó Oyarzo.

Las tasas de interés de los créditos hipotecarios en UF retrocedieron a su nivel más bajo, no solo en lo que va de 2025, sino también en relación con septiembre de 2023.

De acuerdo con los datos publicados hoy por el Banco Central, la tasa promedio para financiamiento habitacional a más de tres años se ubicó en 4,23% al 31 de agosto. En las seis semanas previas, los valores no habían descendido del 4,30%.

En términos comparativos, la última vez que se registró un nivel similar fue el 7 de septiembre de 2023, cuando alcanzó un 4,21%.

Tasas de interés promedio para hipotecarios entre el 31 de agosto 2023 y 8 de septiembre 2025 | Banco Central

En la comparación mensual, la tasa promedio registrada en agosto se situó en 4,29%, manteniéndose entre los niveles más bajos de los últimos tres años, frente al 4,22% anotado en agosto de 2023.

Tasas de interés para créditos hipotecario anotan mínimos de tres años

Durante gran parte del año, la Tasa de Política Monetaria (TPM) del Banco Central se mantuvo en 5,00%, hasta que en su reunión de julio el Consejo decidió aplicar un recorte de 25 puntos base, llevándola al 4,75% vigente.

Generalmente, los ajustes en la TPM tardan en trasladarse a las tasas de largo plazo del sistema financiero, especialmente en aquellas asociadas a los créditos hipotecarios.

En paralelo, un factor que ha incentivado el interés por la compra de viviendas es el subsidio al dividendo, destinado a beneficiar a 50 mil personas que adquieran una propiedad nueva de hasta 4.000 UF. A esto se suman 6 mil cupos exclusivos para quienes accedan al subsidio DS15, el cual aplica para inmuebles con un valor máximo de 3.000 UF.

La Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (Abif) ha destacado en varias oportunidades el progreso en la asignación de este subsidio, el cual se otorga de manera automática siempre que se cumplan los requisitos establecidos.

El pasado miércoles se informó que se habían ingresado cerca de 19 mil solicitudes, lo que equivale a casi el 38% de los 50 mil beneficios contemplados en la ley. De ellas, poco más de 11 mil fueron aprobadas, por un monto total aproximado de US$1.188 millones, mientras que apenas 854 solicitudes resultaron rechazadas.

Un elemento adicional a considerar en los créditos hipotecarios es la Unidad de Fomento (UF), que al momento de esta publicación se ubica en $39.474,24.

Dada la fuerte demanda de arriendos en la actualidad, cada publicación suele recibir numerosas consultas. En este escenario, suele tener más posibilidades de ser elegido aquel interesado que pueda presentar la mayor cantidad de documentos que respalden sus ingresos y su historial financiero positivo, en el menor tiempo posible.

Ahora bien, surge la pregunta: ¿cómo puede una persona identificar si realmente es un buen candidato para arrendar?

Desde RE/MAX Realty señalaron que, al momento de postular a una propiedad, lo ideal es contar con todos los documentos digitalizados y actualizados en formato PDF. Entre ellos destacan el contrato laboral, las liquidaciones de sueldo, el certificado de renta, la información del aval y, además, incluir una carta de presentación donde se explique el motivo por el cual se desea arrendar en ese lugar.

La firma agregó que esta práctica no solo proyecta seriedad y compromiso, sino que también permite ahorrar tiempo en situaciones donde es necesario postular con rapidez.

La competencia por arrendar

Para Francisca Muñoz, agente de RE/MAX Realty, la competencia entre arrendatarios es cada vez más intensa, ya que en la mayoría de los casos existen varios interesados en el mismo inmueble. Por eso, lo recomendable es enviar toda la documentación completa desde el inicio, tanto la del postulante como la de su codeudor solidario o aval.

“Hay que chequear que todos los papeles sean verídicos, y la puntualidad en la entrega de documentos de acuerdo a lo comprometido. Esto se observa más aún en propiedades bien ubicadas y a precio de mercado, se define quién arrienda por preparación y oportunidad”, explicó.

“Es bastante común que los arrendatarios no tengan su documentación completa desde el inicio y la vayan enviando por partes. Esto muchas veces les juega en contra, porque si es una propiedad muy cotizada, mientras intentan reunir los papeles, puede llegar un postulante con todo listo”, advirtió la agente.

La especialista recomendó que “lo ideal es enviar todo ordenado en una carpeta, con los archivos separados entre arrendatario y aval. De esta manera, cuando aparezca la propiedad ideal, podrá postular de inmediato sin perder tiempo”.

Anticiparse para ser el mejor candidato para arrendar

En la actualidad, el mercado de arriendos se encuentra en un escenario altamente dinámico, con una fuerte demanda por aquellas propiedades bien ubicadas, en buen estado y con un precio acorde al mercado, considerando no solo el canon de arriendo, sino también los gastos comunes, ya que las familias manejan un presupuesto total destinado a vivienda.

“Acá la diferencia la hace un arrendatario que se anticipa, que conoce los requisitos que se están solicitando y comienza la búsqueda con toda la documentación ordenada, tanto del arrendatario como del aval”, destacó la ejecutiva.

Finalmente, señaló que otro aspecto clave es realizar una búsqueda realista. Es decir, “tener claro lo que está buscando y de esa manera cuando encuentra una propiedad que se acomoda a sus necesidades puede postular de una manera más rápida”.

El mercado inmobiliario en la región Metropolitana comienza a reflejar mayor dinamismo, especialmente tras la puesta en marcha del subsidio a la tasa hipotecaria y del nuevo Fogaes.

De acuerdo con un informe de la plataforma TOCTOC, durante el primer semestre se registró la venta neta de 1.984 departamentos y 403 casas, lo que representa un incremento anual promedio de 6,8%, la variación más significativa desde octubre de 2021.

En el segmento de las casas, las ventas de junio superaron en 31,6% las del mismo mes del año anterior. Este crecimiento se explica por la opción de pago del pie en cuotas para viviendas de entrega inmediata, así como por la participación de corredores inmobiliarios que anteriormente se dedicaban exclusivamente a la oferta de inmuebles usados.

Venta de viviendas en la región Metropolitana

En cuanto a la oferta, se incorporaron 1.594 nuevas unidades, pese a que el stock disponible para entrega inmediata sigue siendo elevado, concentrando el 52%. Los proyectos en verde representaron un 43%, mientras que los proyectos en blanco alcanzaron un 5%. Según datos de TOCTOC, el total de propiedades en venta en la Región Metropolitana llegó a 61.288 departamentos y 8.174 casas.

El CEO de TOCTOC, Daniel Serey, recordó que la contracción en las ventas de los últimos años estuvo marcada por el aumento de las tasas de interés y el endurecimiento de las condiciones de financiamiento, factores que comenzaron a sentirse a fines de 2021.

No obstante, Serey destacó que en los últimos meses se han identificado señales incipientes de recuperación, apoyadas en la realización de eventos comerciales, el lanzamiento de nuevos proyectos, y la reciente aplicación del subsidio a la tasa hipotecaria junto al Fogaes.

El informe también examinó los desistimientos de compra, los cuales disminuyeron en un 15,3% durante el primer semestre en comparación con el mismo período de 2024. En el caso de las casas, la tasa fue de 18,8% con un total de 93 unidades, mientras que en los departamentos alcanzó un 18,2%, equivalente a 442 unidades.

Sobre este punto, Serey subrayó la relevancia de monitorear el incremento de unidades con subsidio que no logran concretarse, especialmente en los proyectos DS19 del tramo superior, donde los beneficiarios reciben un aporte menor del subsidio y deben complementar con crédito hipotecario. Esta situación provoca que muchos compradores terminen renunciando a la adquisición por falta de financiamiento.

Aun así, Serey destacó que la tendencia general en este segmento refleja una disminución sostenida en la tasa de desistimientos.

Proyecciones al cierre del 2025

Finalmente, tomando en cuenta la implementación del subsidio a la tasa del dividendo y el nuevo Fogaes, la plataforma proyecta para 2025 un crecimiento del 6,5% en las ventas, anticipando un mercado con mayor optimismo.

Esta visión se sustenta en los datos entregados por la Asociación de Bancos de Chile (Abif), que informó haber recibido cerca de 15 mil solicitudes para acceder al beneficio, aprobando más de 8.400 créditos hipotecarios.

Asimismo, el CEO de TOCTOC adelantó que se espera una reducción progresiva en la tasa de desistimientos: en el caso de los departamentos, podría descender del 18% actual al 15% hacia fines de este año, mientras que en las casas se proyecta una estabilidad cercana al 13%.